Vous achetez un appartement ou une maison à Genève ? En plus du prix d’achat, vous devrez payer ce que l’on appelle couramment les « frais de notaire ». Ils peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers de francs, et ils doivent être réglés avec vos fonds propres. Mieux vaut donc les anticiper dès le début de votre projet.
Notre agence immobilière à Genève vous explique ce que comprennent ces frais, comment les calculer et comment les réduire.
Que comprennent les « frais de notaire » à Genève ?
Contrairement à ce que leur nom laisse penser, les frais de notaire ne vont pas principalement au notaire. Ils regroupent deux ensembles.
1. Les frais liés à l’acte de vente
- Les droits d’enregistrement (droits de mutation) : 3 % du prix d’achat. C’est de loin le poste le plus important, et il est versé au canton.
- Les émoluments du registre foncier : environ 0,3 % du prix, pour inscrire le nouveau propriétaire.
- Les honoraires du notaire : environ 0,7 % du prix, selon le tarif officiel et la complexité du dossier.
Total : environ 4 % du prix d’achat.
2. Les frais liés à la cédule hypothécaire
Si vous financez votre achat par un prêt, la banque demande une cédule hypothécaire : c’est la garantie inscrite sur le bien. Sa création entraîne d’autres frais, calculés sur le montant de la cédule :
- des droits d’enregistrement d’environ 1,365 % ;
- des émoluments du registre foncier d’environ 0,2 % ;
- les honoraires du notaire pour l’acte hypothécaire.
Au total, comptez environ 2 à 2,5 % du montant emprunté.
Exemple chiffré : un appartement à 1 000 000 CHF
Prenons un achat à 1 000 000 CHF, financé par une hypothèque de 800 000 CHF :
| Poste | Montant estimé |
|---|---|
| Droits d’enregistrement (3 %) | 30 000 CHF |
| Registre foncier (≈ 0,3 %) | ≈ 2 500 CHF |
| Notaire et frais divers | ≈ 7 700 CHF |
| Sous-total acte de vente | ≈ 40 000 CHF |
| Droits sur la cédule (≈ 1,365 % de 800 000) | ≈ 10 900 CHF |
| Registre foncier et notaire pour la cédule | ≈ 8 100 CHF |
| Sous-total cédule hypothécaire | ≈ 19 000 CHF |
| Total des frais | ≈ 59 000 CHF (≈ 5,9 % du prix) |
Ordre de grandeur indicatif. Seul votre notaire peut vous donner le montant exact.
Comment réduire vos frais de notaire à Genève ?
1. Profiter de Casatax
Si vous achetez votre résidence principale pour un prix de 1 394 928 CHF au maximum, le dispositif Casatax réduit :
- les droits d’enregistrement de jusqu’à 20 924 CHF ;
- les droits sur la cédule hypothécaire de 50 %.
Dans notre exemple à 1 000 000 CHF, les frais passeraient d’environ 59 000 CHF à environ 32 600 CHF, soit plus de 26 000 CHF d’économie.
Tout savoir dans notre guide Casatax 2026 à Genève.
2. Reprendre une cédule hypothécaire existante
Si le vendeur a déjà une cédule sur le bien, il est souvent possible de la reprendre plutôt que d’en créer une nouvelle. Cela évite une grande partie des frais liés à la cédule. Parlez-en à votre banque et à votre notaire dès le début.
3. Ajuster le montant de la cédule
Les frais de cédule sont calculés sur son montant. Une cédule dimensionnée au plus juste de vos besoins de financement limite les coûts.
4. Négocier le prix en tenant compte du plafond Casatax
Si le prix est légèrement au-dessus du plafond de 1 394 928 CHF, une négociation de quelques milliers de francs peut vous faire économiser plus de 20 000 CHF de frais.
Qui paie les frais de notaire à Genève ?
À Genève, l’usage veut que les frais de notaire soient payés par l’acheteur. La répartition peut toutefois être négociée et doit alors figurer dans l’acte de vente. Les frais liés à la cédule hypothécaire sont toujours à la charge de l’acheteur, puisqu’ils concernent son financement.
Quand et comment payer ?
Le notaire demande en général une provision avant la signature de l’acte. Ces frais doivent être couverts par vos fonds propres : ils ne peuvent pas être financés par l’hypothèque.
Pensez donc à les intégrer à votre budget en plus des 20 % de fonds propres exigés par les banques.
Questions fréquentes sur les frais de notaire à Genève
Quel est le montant des frais de notaire à Genève ?
Environ 4 % du prix d’achat pour l’acte de vente, plus environ 2 à 2,5 % du montant emprunté pour la cédule hypothécaire.
Les frais de notaire sont-ils plus élevés à Genève que dans le canton de Vaud ?
Les deux cantons ont des niveaux de frais comparables, autour de 4 à 5 % du prix. Genève propose toutefois la réduction Casatax pour les résidences principales.
Peut-on financer les frais de notaire avec l’hypothèque ?
Non. Ils doivent être payés avec vos fonds propres.
Les frais de notaire sont-ils les mêmes pour un bien neuf ?
Les principes sont les mêmes, mais le calcul peut varier pour un achat sur plan, notamment avec un contrat d’entreprise. Votre notaire vous renseignera.
Comment réduire les frais de notaire ?
En profitant de Casatax si vous y avez droit, en reprenant une cédule existante, et en ajustant le montant de la nouvelle cédule.
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Depuis plus de dix ans, C-Line Immobilier, agence immobilière familiale à Champel, accompagne les acheteurs à Genève, de la recherche du bien jusqu’à la signature chez le notaire. Nous vous aidons à anticiper l’ensemble des frais pour un achat en toute sérénité.
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Informations données à titre indicatif, sur la base des taux en vigueur en 2026. Elles ne remplacent pas l’avis de votre notaire.
