Mis à jour en octobre 2026
Vous achetez votre résidence principale à Genève ? Vous pourriez économiser plus de 20 000 CHF sur vos frais d’achat grâce à Casatax, le dispositif genevois de réduction des droits d’enregistrement.
Encore faut-il remplir les conditions, et surtout ne pas oublier de le demander au bon moment. Notre agence immobilière à Genève vous explique tout sur Casatax 2026 : montants, plafond, conditions, exemples chiffrés et pièges à éviter.
Qu’est-ce que Casatax ?
À Genève, l’acheteur d’un bien immobilier paie des frais d’achat d’environ 4 % du prix. La plus grosse partie correspond aux droits d’enregistrement (droits de mutation), d’environ 3 % du prix de vente.
Casatax est une mesure cantonale, prévue à l’article 8A de la loi genevoise sur les droits d’enregistrement. Elle permet de réduire ces droits lorsque vous achetez un logement pour y habiter vous-même. L’objectif est de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages genevois.
Casatax 2026 : les montants
Depuis le 1er mars 2026, les montants sont les suivants :
| Élément | Montant 2026 |
|---|---|
| Prix d’achat maximum | 1 394 928 CHF |
| Réduction des droits d’enregistrement | jusqu’à 20 924 CHF |
| Droits sur la cédule hypothécaire | réduits de 50 % |
Ces montants sont indexés chaque année selon l’indice genevois des prix de la construction. Le plafond est ainsi passé de 1 258 454 CHF en 2022 à 1 394 928 CHF en 2026.
⚠️ Attention au plafond : si le prix dépasse 1 394 928 CHF, même de quelques francs, vous perdez toute la réduction. Il n’y a pas de réduction partielle.
Combien pouvez-vous économiser ? Exemples chiffrés
Les droits d’enregistrement sont d’environ 3 % du prix. Voici ce que Casatax change concrètement :
| Prix d’achat | Droits sans Casatax (≈ 3 %) | Réduction Casatax | Droits avec Casatax |
|---|---|---|---|
| 900 000 CHF | ≈ 27 000 CHF | − 20 924 CHF | ≈ 6 100 CHF |
| 1 200 000 CHF | ≈ 36 000 CHF | − 20 924 CHF | ≈ 15 100 CHF |
| 1 390 000 CHF | ≈ 41 700 CHF | − 20 924 CHF | ≈ 20 800 CHF |
| 1 400 000 CHF | ≈ 42 000 CHF | aucune (plafond dépassé) | ≈ 42 000 CHF |
À cela s’ajoute la réduction de 50 % sur les droits liés à la cédule hypothécaire, la garantie de votre prêt bancaire. Elle peut représenter plusieurs milliers de francs supplémentaires selon le montant emprunté.
Exemples indicatifs. Votre notaire vous communiquera le montant exact.
Pourquoi est-ce si important ? Les frais d’achat doivent être payés avec vos fonds propres : ils ne peuvent pas être financés par l’hypothèque. Économiser 20 000 CHF ou plus peut faire la différence entre un projet qui se réalise et un projet qui bloque.
Qui peut bénéficier de Casatax ?
Pour profiter de la réduction, vous devez remplir toutes ces conditions :
- Être une personne physique : les sociétés sont exclues.
- Acheter un logement situé dans le canton de Genève : appartement ou maison, neuf ou ancien.
- Respecter le plafond de prix de 1 394 928 CHF en 2026.
- En faire votre résidence principale : vous devez y emménager dans les 2 ans suivant l’achat, et l’occuper au moins 3 ans de façon continue.
Vous achetez à deux ? La réduction est répartie selon la quote-part de chacun dans la copropriété.
Les investissements locatifs et les résidences secondaires ne sont pas concernés.
Comment demander Casatax ?
1. Au moment de la signature chez le notaire
La réduction n’est pas automatique. Elle est appliquée par le notaire lors de l’acte de vente. Signalez-lui dès le départ que vous souhaitez en bénéficier. Il est impossible de la demander après coup.
2. Dans les 2 ans suivant l’achat
Vous devez envoyer à l’administration fiscale cantonale une déclaration d’affectation effective prouvant que le bien est bien devenu votre résidence principale. Cette démarche peut se faire en ligne. Prévoyez :
- un formulaire par acheteur ;
- une attestation de domicile de l’Office cantonal de la population ;
- une preuve de déménagement, par exemple une facture de déménageur ou un ordre de réexpédition du courrier.
Les pièges à éviter
- Dépasser le plafond : négociez le prix en tenant compte du seuil de 1 394 928 CHF. Quelques milliers de francs de moins sur le prix peuvent vous faire économiser plus de 20 000 CHF.
- Oublier d’en parler au notaire avant la signature.
- Oublier la déclaration dans les 2 ans : sans elle, l’administration peut vous réclamer la réduction.
- Revendre ou louer trop tôt : si vous ne respectez pas la durée d’occupation de 3 ans, les droits non payés deviennent immédiatement exigibles, sauf en cas de décès.
Questions fréquentes sur Casatax
Casatax est-il réservé aux primo-accédants ?
Non. Casatax n’est pas réservé à un premier achat : la condition principale est que le bien devienne votre résidence principale à Genève.
Casatax s’applique-t-il aux maisons ?
Oui. Appartements et maisons sont concernés, neufs ou anciens, dans la limite du plafond de prix.
Quel est le plafond Casatax en 2026 ?
1 394 928 CHF depuis le 1er mars 2026.
Peut-on louer son bien après avoir bénéficié de Casatax ?
Pas pendant la période d’occupation obligatoire de 3 ans. Sinon, la réduction devra être remboursée.
Casatax est-il automatique ?
Non. Il doit être demandé lors de la signature chez le notaire, puis confirmé par une déclaration dans les 2 ans.
Trouver un bien éligible à Casatax avec C-Line Immobilier
Vous cherchez un appartement ou une maison à Genève sous le plafond Casatax ? Depuis plus de dix ans, C-Line Immobilier, agence immobilière familiale à Genève, accompagne les acheteurs de la recherche du bien jusqu’à la signature chez le notaire.
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Informations données à titre indicatif, sur la base des montants en vigueur au 1er mars 2026. Elles ne remplacent pas l’avis de votre notaire ou de l’administration fiscale cantonale.
