Mis à jour en octobre 2026
Vous envisagez de vendre votre appartement ou votre maison à Genève ? Si vous réalisez une plus-value, elle sera soumise à l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers, plus connu sous le nom d’IBGI. Selon la durée pendant laquelle vous avez détenu votre bien, cet impôt peut représenter de 0% à 50 % de votre gain.
Bonne nouvelle : il existe des moyens légaux de réduire le gain imposable, voire de reporter l’impôt. Notre agence immobilière à Genève vous explique tout.
Qu’est-ce que l’IBGI ?
L’IBGI est un impôt cantonal prélevé sur le bénéfice réalisé lors de la vente d’un bien immobilier situé dans le canton de Genève. Il concerne aussi bien les appartements que les maisons et les terrains.
Quelques points essentiels :
- C’est le vendeur qui le paie, quel que soit son domicile, en Suisse ou à l’étranger.
- Il est calculé sur le gain, c’est-à-dire la plus-value, et non sur le prix de vente.
- Il n’y a pas d’impôt fédéral sur le gain immobilier d’un particulier : l’IBGI est uniquement cantonal.
- Toute vente doit être déclarée, même sans gain.
Les taux de l’IBGI à Genève en 2026
Le taux de l’IBGI diminue avec la durée de détention du bien. L’objectif est de décourager la spéculation à court terme.
| Durée de détention | Taux sur le gain |
|---|---|
| Moins de 2 ans | 50 % |
| De 2 à moins de 4 ans | 40 % |
| De 4 à moins de 6 ans | 30 % |
| De 6 à moins de 8 ans | 20 % |
| De 8 à moins de 10 ans | 15 % |
| De 10 à moins de 25 ans | 10 % |
| 25 ans et plus | 0 % |
Après 25 ans de détention : le gain était exonéré. Renseignez-vous auprès de votre notaire ou de l’administration fiscale cantonale pour connaître la règle exacte applicable à votre vente.
Bien hérité ? La durée de détention est calculée à partir de la date d’acquisition du bien par le défunt.
Comment est calculé le gain immobilier ?
Le gain imposable n’est pas simplement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Plusieurs éléments peuvent venir le réduire.
Le gain imposable = prix de vente net − valeur d’acquisition
Le prix de vente net, c’est le prix de vente, moins :
- la commission de courtage payée pour la vente ;
- certains frais liés à la vente.
La valeur d’acquisition comprend :
- le prix d’achat d’origine ;
- les frais d’achat payés à l’époque : droits d’enregistrement, frais de notaire, registre foncier ;
- les travaux qui ont augmenté la valeur du bien (travaux à plus-value) : agrandissement, rénovation lourde, nouvelle cuisine ou salle de bains plus haut de gamme, etc.
Attention : les simples frais d’entretien (peinture, réparations courantes) ne sont pas déductibles du gain.
Conservez toutes vos factures de travaux. C’est la meilleure façon de réduire légalement votre impôt.
Exemple chiffré
Prenons un appartement acheté 800 000 CHF, revendu 1 200 000 CHF :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 1 200 000 CHF |
| − Commission de courtage (exemple) | − 30 000 CHF |
| = Prix de vente net | 1 170 000 CHF |
| Prix d’achat | 800 000 CHF |
| + Frais d’achat payés à l’époque | + 32 000 CHF |
| + Travaux à plus-value (factures) | + 60 000 CHF |
| = Valeur d’acquisition | 892 000 CHF |
| Gain imposable | 278 000 CHF |
L’impôt dépend alors fortement de la durée de détention :
| Durée de détention | Taux | IBGI à payer |
|---|---|---|
| 3 ans | 40 % | 111 200 CHF |
| 7 ans | 20 % | 55 600 CHF |
| 12 ans | 10 % | 27 800 CHF |
Exemple simplifié et indicatif. Le calcul exact est établi par l’administration fiscale.
L’exemple montre deux choses : vendre quelques mois plus tard peut parfois faire changer de tranche et réduire fortement l’impôt, et les factures de travaux ont un impact direct sur le montant à payer.
Le report d’imposition en cas de rachat (remploi)
Vous vendez votre résidence principale pour en acheter une autre ? Vous pouvez demander un report de l’IBGI, appelé « remploi ».
- La nouvelle résidence principale doit être achetée en Suisse, en principe dans un délai de 5 ans (délais et conditions à vérifier selon votre situation).
- L’impôt n’est pas supprimé, mais reporté. Il deviendra exigible si vous revendez le nouveau bien sans racheter, ou s’il cesse d’être votre résidence principale, par exemple si vous le mettez en location.
- Si vous ne réinvestissez qu’une partie du prix, le report n’est que partiel.
- Le report doit être demandé : il n’est pas automatique.
Comment se passe le paiement ?
L’IBGI est lié à la vente devant notaire. Votre notaire vous indiquera les modalités. Une partie du prix de vente peut être retenue pour garantir le paiement de l’impôt. Mieux vaut donc estimer l’IBGI dès le début de votre projet, pour savoir combien vous toucherez réellement.
5 conseils pour optimiser votre IBGI
- Vérifiez votre date d’achat exacte : si vous êtes proche d’un changement de tranche, attendre quelques semaines peut réduire l’impôt.
- Rassemblez toutes vos factures de travaux à plus-value depuis l’achat.
- Retrouvez votre acte d’achat et le décompte des frais payés à l’époque.
- Pensez au remploi si vous rachetez une résidence principale.
- Faites-vous accompagner : une estimation juste du prix et un conseil fiscal vous évitent les mauvaises surprises.
Questions fréquentes sur l’IBGI à Genève
Qui paie l’impôt sur le gain immobilier à Genève ?
Le vendeur, sur la plus-value réalisée.
Quel est le taux de l’IBGI à Genève ?
Il va de 50 % pour un bien détenu moins de 2 ans à 10 % entre 10 et 25 ans de détention.
Les travaux sont-ils déductibles ?
Oui, s’il s’agit de travaux qui ont augmenté la valeur du bien, sur présentation des factures. Les frais d’entretien courant ne le sont pas.
Doit-on payer l’IBGI si l’on rachète une résidence principale ?
L’impôt peut être reporté (remploi) si vous rachetez une résidence principale en Suisse, sous conditions.
Faut-il déclarer la vente même sans gain ?
Oui, toute vente doit être déclarée.
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Informations données à titre indicatif ; elles ne remplacent pas un conseil fiscal personnalisé ni l’avis de votre notaire ou de l’administration fiscale cantonale.
